Arsa Payı

Arsa Payı, Kat Mülkiyeti Kanununda yazılı esaslara göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarını tanımlamak için kullanılan kavramdır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken, arsa üzerindeki yapıların bulunduğu arsadan bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında verilen payı ifade etmektedir. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Bağımsız bölümlerden her birine yasa hükmü uyarınca tahsis edilmek zorunda olan arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez. Ancak, anagayrimenkule yeni bir kat mülkiyeti eklenmesi durumunda, kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesi ve yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi gerekmektedir.

Kat mülkiyetine konu arsa üzerindeki pay oranı, ortak yerlerin durumu ve kullanımı ile ortak giderlere katılma yükümlülüğü bakımından önem arz etmektedir.

Ortak Yerlere İlişkin Kurallar ve Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü

Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Ayrıca payları ile orantılı olarak ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir. Bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça; her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa paylarının çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılabilmektedir.

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri kat maliklerinin tapudaki payları oranına göre ödenir.

Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile; yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kat malikleri kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Etkisi

Kat Mülkiyeti Kanununa göre; Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanmakta ve oy çokluğuyla karar vermektedir. Her kat maliki, arsadaki payının oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanmaktadır.

Blok yöneticisi ve denetçisi ise, bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilmektedir. Blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi ise; bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilmektedir.

Arsa Payının Devri, Harap Olması ve Kamulaştırılması

Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde; diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur

Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; bu pay, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemez; miras yoluyla geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar; kural olarak kat mülkiyetini de arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

Anagayrimenkul kamulaştırılması halinde, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde bulundurularak ayrı ayrı hesaplanmakta; her bölümün malikine ayrı ayrı ödeme yapılmaktadır.

Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde kendine ait bölümü yeniden yaptırmazsa; diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve kendilerine ait payları oranında kendilerine devredilmesi için dava açabilirler. Açılacak davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu yolla arsa payını devralan diğer pay sahipleri, devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde; harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bağımsız bölümlere bağlı arsanın kendilerine düşen paylarını yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.